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深圳二手房评估价大幅上调 普通住宅强制变”豪宅

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发表于 2016-4-2 10:57:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
昨日,深圳二手房交易评估价格例行更新如期而至。然而,上调的幅度大幅超出市场此前预期。根据相关调查信息显示,南山、福田、龙华等大部分热点区域二手房交易评估价上调50%-70%,个别楼盘涨幅甚至超过100%。此外,因评估价上调而产生的交易税费之高也大幅提高交易成本。部分业内观察人士甚至认为此次评估价上调的调控力度远远大于“3·25”新政。          随着“靴子”的一一落地,深圳楼市也逐渐进入调整期。相关信息显示,近期看房量逐渐减少,成交量随之下降,买卖双方进入博弈期,部分业主甚至降价出售。
          有楼盘评估价上调一倍
          早在3月初,深圳市房地产评估发展中心查询系统就曾发出一条温馨提示:“根据房地产市场变化情况,我市将于4月1日起对房产评估价格进行例行更新。”3月11日,深圳市房地产经纪行业协会又发布郑重提示称,4月1日深圳二手房交易评估价格或将上调50%左右,导致交易税费大幅增加。彼时有业内观察人士指出,50%的涨幅预测有点偏高,调整幅度高点可能在30%左右。
          经过大半个月的酝酿,昨日,深圳二手房如约执行新的评估价。南都记者随后调查了福田中心区、红树湾片区、香蜜湖农科片区、后海片区等几个区域的新评估价,发现绝大部分增幅达50%-70%。其中,黄埔雅苑的评估价上调50%-90%;金地香蜜山新评估价大约8万元/平方米,上调了70%左右;新德家园上调幅度超过60%。据了解,其他片区甚至有个别盘评估价涨幅超过100%,比如位于龙岗的振业城。
          在美联物业统计的评估价调整前后价格对比表中,福田、南山、龙岗等去年涨幅较大的区域二手房评估价普遍上调近60%。而家家顺提供的楼盘评估价格涨幅数据表显示,南山、福田、龙华、宝安等热点片区,二手房评估价都上调60%以上,龙华的水榭春天评估价从20476元/平方米提高到39430元/平方米,上调幅度超过92%。
          2011年7月11日起,深圳悬而未决多年的二手房评估价征税方案终于尘埃落定,二手房开始实行按计税参考价格核定计征各项税款,上一次调整时间是2015年10月1日。根据此前美联物业和安居客统计,上一次更新后的评估价涨幅多为30%-50%。本次二手房评估价上调的幅度之高远远出乎业界之料。
          购房税费增幅较大
          “二手房评估价上调肯定对购房者有一定影响,不少交易税费升高50%以上,有的甚至翻倍。”Q房网天然居店店长余志贵称。
          作为二手房征税的基数,评估价的上调很大程度增加了交易税费,特别是未满两年的房子的营业税成本。以一套调整前评估价300万元、不满两年的非首套非唯一二手房为例,按照营业税5.6%、契税3%、个人所得税1%来计算,所交税费为28.8万元。若评估价上调60%,即评估总价为480万元,需交税费为46.08万元,前后增加了17.28万元。哪怕已满两年,免征营业税,也将增加3.6万元。
          有媒体报道称,此前位于香蜜湖水榭花都一套二手房的交易税费大概几十万元,此次评估价上调接近翻倍之后,税费突破百万,部分户型可能接近200万元。而根据南都记者的了解,水榭花都的评估价大多上调到8.5万元-15万元/平方米,每套税费达150万元-300万元。同区域的香蜜湖一号,部分房源评估价上调到10万元-12万元/平方米,对应的税费也介于200-300万元之间。
          根据链家地产深圳研究部总经理肖小平的估算,一套房子的交易税费加上佣金成本大概占到房价的7%-9%,若再叠加上近期“3·25”新政中对“准首套首付‘三成改四成’”的政策,购房者购买第二套房差不多得准备五成首付。
          “另一方面,去年10月1日起,深圳调整普通住宅的区分标准为按房产评估总价划分。如今评估价一上调,很多此前认定为普通住宅的房子被强制性变成豪宅,除了契税成本可能增加之外,还可能增加差额营业税。”余志贵说,按照深圳楼市交易惯例,税费上涨成本只能由购房者买单。由于深圳90%以上的房价都是业主实收价,购房者承担所有税费。如今评估价一上调,相当于变相增加了购房者的负担。
          这也进一步引发业界对市场可能出现买方违约潮的担心。对此,广东信荣律师事务所主任张茂荣解释,此前“3·25”
          新政的出台已经导致部分购房者弃购的现象存在。此次评估价上调的幅度如此之大,成本增加如此之多,一定会有买在高位、签过合同但还没有过户的买家想放弃购买,违约现象是必然存在的。“但如果称为违约潮就过于严重了。”
          买卖双方将进入博弈期
          在预期评估价将要上调的3月,置业者集中抢闸过户,导致了超高“过户量”。根据深圳市规划国土委数据统计,3月二手住宅过户量达18706套,环比增长120.2%。二手房均价为50635元/㎡,环比仅上涨0.3%。一手房方面,根据深圳中原研究中心监测,一手住宅成交4461套,环比下降17.5%。但成交均价高达4.99万元/平方米,环比上涨3.9%。
          事实上,上述数据都有一定滞后性。根据深圳链家市场研究中心的监测,实际中介签约量约7000-8000套,特别是3·25新政后至今,二手房交易量相较新政前回落大概25%。“最近看房量逐渐减少,成交量随之下降。有的客户进入深度观望期,业主的议价空间也更大。”余志贵告诉南都记者。深圳链家市场研究中心预计,加上3·25新政限购限贷升级,双重利空将会直接增加市场观望,交易量或回落至7000套左右。
          此前“3·25”新政的出台已经导致部分购房者弃购的现象存在。此次评估价上调的幅度如此之大,成本增加如此之多,一定会有买在高位、签过合同但还没有过户的买家想放弃购买,违约现象是必然存在的。“但如果称为违约潮就过于严重了。”

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发表于 5 天前 | 显示全部楼层


你们可以看下,14:47:51
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